專項普法宣傳·篇五

發布時間:2021-09-08 11:27 發布者:內審法務部
城市房地產管理法概述
《中華人民共和國城市房地產管理法》是規范城市房地產管理、維護房地產市場秩序、保障房地產管理人合法權益,促進房地產業健康發展的一部法律,與《民法典》《價格法》《反不正當競爭法》中的相關規范、以及《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等規范性法律文件一道,共同構筑起房地產市場管控的制度體系。
《城市房地產管理法》共分七章七十三條,分別從房地產開發用地、房地產開發、房地產交易、房地產權屬登記管理的方面對項目開發、房產交易和產權歸屬的相關事項和法律責任進行規范。
一、房地產開發用地
開發用地分為出讓和劃撥土地。其中,出讓用地的土地使用人需要支付土地出讓金,主要以“招、拍、掛”的方式獲得,有使用期限限制;劃撥用地的土地使用人僅需支付補償、安置等費用即可,主要滿足國家機關、公益項目、城市基礎設施的用地需求,沒有使用期限限制。
土地使用權出讓必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地規劃,相關規劃須經有批準權的人民政府批準后方可執行,土地使用權出讓工作由市、縣人民政府土地管理部門實施。
二、房地產開發
房地產開發遵循經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
房地產開發企業除需滿足有明確的經營范圍、場所、注冊資本、名稱和組織機構的條件外,還需具備房地產開發的資質,并在領取營業執照后一個月內前往登記機關所在地縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
房產開發企業(土地使用權人)進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地;開發分期房產的,分期投資額應當與項目規模相適應。
三、房地產交易
房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃的方式。房地產轉讓、抵押,房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押;抵押合同簽訂后,土地上新增房屋不屬于抵押財產。國家實行房地產價格評估、房地產成交價格申報制度規范房地產交易行為。
房地產轉讓須簽訂書面轉讓合同,滿足交易房地產無權屬爭議或權利限制、土地出讓金繳納滿足一定比例(活剝用地應當包有批準權人民政府審批)的條件。在土地使用權的轉讓過程中,土地使用權年限不隨土地轉讓而變更,同時,變更土地用途需要獲得原出讓方和城市規劃行政主管部門同意。
商品房預售應當滿足下列條件:(1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規劃許可證;(3)按提供預售的商品房計算,投入開發建設資金達到工程建設總投資百分之二十五以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;(4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
商品房預售合同應當報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。預售所得款項必須用于有關工程建設。
房地產抵押需簽訂書面抵押合同,抵押需憑土地使用權證、房屋所有權證辦理。劃撥用地就拍賣變賣所得價款補足土地出讓金后,抵押權人才能受償。
四、房地產權屬登記管理
國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。土地使用權證書由縣級以上人民政府土地管理部門核實、人民政府頒發;房屋所有權證書由縣級以上人民政府房屋管理部門核發。
房地產抵押應辦理抵押登記,由縣級以上人民政府規定的部門辦理;因處分抵押房產而取得土地使用權和房屋所有權的,應辦理過戶登記。 


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